房屋骗贷案件交叉法律问题探讨

一、问题的提出

通过与他人签订虚假的房屋买卖合同，然后再以房屋为抵押物与银行签订借款合同、抵押合同，骗取银行贷款。当骗贷行为被发现后，往往会相继出现三个诉讼：一是民事诉讼，真正的房屋权利人要求确认房屋买卖合同无效，返还房屋；二是刑事诉讼，犯罪分子被追究刑事责任；三是金融诉讼，银行要求名义借款人归还贷款并行使房屋抵押权。在上述诉讼中，往往会出现民事条线处理的房屋买卖合同纠纷与金融条线处理的金融借款合同纠纷、刑事条线处理的追赃问题在法律适用上的前后衔接、适法一致问题。

兹举案例如下：

2004年12月，被告人张某急需资金，从家中窃得其父张父的身份证、户口簿及岚皋路房屋的产权证等证件后，找到好朋友王某，共同隐瞒真相，在本市某公证处骗得该公证处出具的张父委托王某出售岚皋路房屋的公证书。嗣后，张某又找到好朋友李某，言明为帮张某获得银行贷款，由李某名义购买房屋，并作为贷款人向银行申请贷款，但双方不实际转移岚皋路房屋的产权，不需李某支付购房款及由张某实际归还银行贷款。此后，李某与张父(王某代理)签订了房屋买卖合同，同时李某向甲银行提出个人抵押借款申请，并于2005年1月与甲银行签订《个人住房抵押借款合同》，借款金额人民币100万元，并以岚皋路房屋作为银行贷款的抵押物，办理了抵押登记。甲银行于2005年2月全额放贷，但自2006年2月起李某未再归还借款本息。被告人张某骗得银行贷款后，全部用于偿还个人债务。2006年4月，甲银行向公安机关举报，张某后被公安机关抓获。

此后，上述纠纷引发了三个诉讼：一是民事诉讼，张父以王某系无权处分为由，要求确认房屋买卖合同无效，返还房屋。二是刑事诉讼，张某最终被法院判处构成贷款诈骗罪，并责令将违法所得(即从甲银行处骗贷所得的款项)退赔给被害人(即甲银行)；三是金融诉讼，甲银行以李某违约为由，要求解除借款合同，由李某归还借款本金及利息，并要求对岚皋路房屋行使抵押权。

上述案例主要涉及四个突出问题：1、房屋买卖合同的效力问题。即李某与张父(王某代理)之间的房屋买卖合同是有效合同还是无效合同？2、如果上述房屋买卖合同被认定为无效，是否会影响到金融诉讼中对于借款合同及抵押合同的效力认定？3、如果民事诉讼中房屋买卖合同被认定为无效，同时金融诉讼中抵押合同被认定为有效，如何协调房屋权利人的房屋所有权与债权银行的抵押权之间的冲突？4、刑事判决的既判力对于此后的金融纠纷是否存在影响。即在刑事判决中对于退赔责任明确的情况下，银行能否另行提起金融借款合同之诉？

由于三个诉讼分别由不同的审判条线进行处理，不同条线的执法思路也不尽相同，易出现前后不衔接，甚至相互冲突的情形。本文拟对三个诉讼所涉及的法律关系展开分析，希翼有助于司法实践和适法统一。

二、关于房屋买卖合同的效力问题

实践中，当房屋被处分后，房屋的权利人或者是当房屋被盗卖后，房屋真正的权利人或者其他共有人往往要求确认房屋买卖合同无效，返还房屋。对于这一争议，主要是由民事条线进行处理。借鉴大量的审判案例，民事条线对于房屋买卖合同的效力基本认定为无效，主要是以“无权处分”或者“以合法形式掩盖非法目的”为依据，但实践中两个法条混用的情况较多。对此笔者认为，应区分为两种情形：一是如果属于非房屋权利人或部分共有人擅自处分共有房屋，与他人签订房屋买卖合同的，则应以“无权处分”为依据，认定合同无效；二是如果是房屋的权利人出售房屋，但该权利人明知骗贷，而与他人签订房屋买卖合同，则应以“以合法形式掩盖非法目的”为依据，认定合同无效。本案中，王某事实上没有取得张父的授权，没有处分权，因此王某的处分行为无效，其与李某所签订的房屋买卖合同应以“无权处分”为依据，而认定为无效。同时李某明知王某没有得到授权，为了帮助张某获取贷款，而虚构了房屋买卖关系，也不存在善意取得的情形。

三、关于借款合同以及抵押合同的效力问题

房屋买卖合同被认定无效以及骗贷行为被确认后，是否会影响到借款合同及抵押合同的效力。对于这一争议，主要是由金融条线进行处理。实践中，对此问题，争议较大，主要有以下几种观点：

理由主要是：房屋买卖合同与借款合同是主从关系，主合同无效，从合同也无效。作为借款合同从合同的抵押合同也当然无效。同时如认定以合法形式掩盖非法目的，则应认定由此出现的所有合同包括房屋买卖合同、借款合同、抵押合同均无效。

理由主要是：刑事判决认定骗贷行为后，在民事上应认定行为人(即李某)在签订合同时，主观上构成欺诈。该欺诈行为损害的是相对方银行的利益，根据合同法第五十四条的规定，应认定为借款合同及抵押合同全部可撤销。同时，将决定合同有效与否的权利赋予受欺诈方，有利于保护权利人的权益，也体现私法领域意思自治的基本原则。

理由主要是：借款合同因行为人李某在签订合同时，主观上构成欺诈，属于可撤销。但抵押合同因行为人李某系无权处分，应为无效。

如果银行在放贷时已经尽到谨慎的注意义务，构成善意的，则尽管行为人李某在设定抵押权时系无权处分，抵押合同仍为有效合同；反之，抵押合同则为无效。

结合外省市法院的一些相关执法意见及审判实践，笔者同意上述第4种观点，理由主要是：第一、房屋买卖合同与借款合同是独立的两个合同，不存在主从关系，借款合同不需要依赖买卖合同的存在即可独立存在。因此，房屋买卖合同无效，并不当然影响借款合同及抵押合同的效力。第二、以“以合法形式掩盖非法目的”为由，认定所有合同包括借款合同、抵押合同均无效，必须存在借款合同中银行及其工作人员与行为人串通共同骗贷的事实，具有共同的故意；如果银行及其工作人员与行为人没有串通共同骗贷，也就不具有共同的故意，则不应以此认定无效。第三、以房屋买卖合同被认定无效后，导致行为人没有取得房屋所有权，也就不具有处分权，其设定的抵押权无效。该观点与物权法设立的善意取得制度相悖。如果银行是善意方，不因行为人不具有处分权，而必然导致抵押权无效。第四、对于借款合同效力的判断，应以银行或其工作人员是否参与犯罪为标准进行划分，如果银行或其工作人员参与犯罪，双方以合法形式掩盖非法目的，骗取贷款的，则借款合同应当认定无效；如果银行或其工作人员没有参与犯罪，而行为人在签订合同时，主观上具有欺诈故意，该欺诈行为损害的是相对方(银行)的利益，根据合同法第五十四条的规定，应认定借款合同为可撤销。第五、对于抵押合同效力的判断，首先根据主从关系原则，如果借款合同被认定无效，抵押合同也无效。如果借款合同认定为有效，则抵押合同的效力应以银行是否善意为标准进行划分，如果银行在设定抵押权时已经履行了谨慎的注意义务，系善意的，则抵押合同为有效；反之，如银行是非善意的，则无权处分人设定的抵押权无效。

四、关于房屋权利人的所有权与债权银行的抵押权之间的冲突问题

实践中，当骗贷行为被发现后，房屋权利人往往要求返还房屋，而债权银行则主张抵押权有效，要求行使抵押权。由于前一个纠纷在民事条线处理，后一个纠纷在金融条线处理，如果两个条线的法官相互不协调一致，各自为政，容易出现处理上的前后不一致，甚至对立。

对此，结合高院民一庭于2008年出台的《关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干问题的意见》，对于上述问题，笔者认为：

1、如果抵押合同先判，同时抵押物已经被拍卖、变卖的，在此后的房屋买卖合同处理中，因原物事实上已经无法返还，不应再判令返还房屋，而应改由侵权人折价赔偿。

2、如果抵押合同先判，但抵押物尚未被处置的，在此后的房屋买卖合同处理中，如房屋原所有权人代为清偿银行债务或设定抵押的买受人、其他侵权人涤除抵押权的，则可判令返还房屋。原所有权人代为清偿后，再向侵权人进行追偿。

3、如果房屋买卖合同先判，房屋返还房屋所有权人的，同时原所有权人不代为清偿银行债务或其他人未涤除抵押权的，则在此后的抵押合同处理时，仍应认定抵押权成立。房屋的所有权与抵押权冲突在执行阶段协调解决。

五、刑事判决的既判力问题

上述案例中，刑事判决已经责令张某将违法所得退赔给被害银行，在此情况下，银行能否另行提起金融借款合同之诉，要求名义借款人李某归还借款。也即刑事判决的既判力对于此后的金融纠纷是否存在影响。

实践中，对此存在不同观点：一种认为，张某的骗贷犯罪事实已被刑事判决所认定，所骗取的贷款系违法所得，如果刑事判决已经明确由张某承担退赔责任的，受害银行应通过刑事执行程序追回所遭受的财产损失。根据“一事不再理”原则，对于银行另行提起的金融借款合同之诉，不应再受理；另一种认为，尽管骗贷当事人等已被处理，但借款合同在形式上还是成立和有效的，所以名义借款人仍应承担民事责任。

对此问题，笔者认为：“一事不再理”是指对已经裁判并发生法律效力的案件，除法律另有规定外，不得再行起诉或受理，其目的在于防止对同一案件作出互相抵触的判决或裁定，并避免浪费人力、财力和时间，维护生效判决的严肃性。我国目前还没有针对“一事不再理”的专门规定，只散见于一些司法解释中，如最高人民法院2001年出台的《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第6条规定：“当事人在侵权诉讼中没有提出精神损害的诉讼请求，诉讼终结后又基于同一侵权事实另行起诉请求赔偿精神损害的，人民法院不予受理”。通常情况下，“一事不再理”是指生效的民事判决对于以后的民事诉讼产生既判力的效力。生效的刑事判决对其后的民事诉讼是否也能产生同样的效力，目前尚无明确定论。但多数学者对此持肯定态度，认为不能排斥刑事诉讼对今后的民事诉讼产生既判力。“一事不再理”适用的原则是重新起诉的案件与生效裁判的案件必须是完全同一。由于刑事诉讼的标的、当事人、诉讼原因与重新起诉的民事诉讼的诉讼标的、当事人、诉讼原因不具有可比性，有的几乎完全不同，因此对于刑事判决与后诉的民事诉讼是否具有同一性，应当以后诉法律关系是否与刑事判决裁判的法律关系具有同一性为判断标准。如果后诉的法律关系与刑事判决裁判的法律关系是同一关系，则应当认定符合“一事不再理”的同一性标准。

从上述案例来看，银行提起金融诉讼，要求归还贷款。但银行主张的法律关系以及诉讼请求，已经在刑事判决中得以处理，刑事判决已经责令被告人张某将违法所得(即从银行处骗贷所得的款项)退赔给被害人(即银行)，因此法院不能就该法律关系及诉讼请求再行处置，否则银行在实体上可能得到两次款项。根据最高人民法院《关于刑事附带民事诉讼范围问题的规定》第5条规定“犯罪分子非法占有、处置被害人财产而使其遭受物质损失的，人民法院应当依法予以追缴或者责令退赔。经过追缴或者退赔仍不能弥补损失，被害人向人民法院民事审判庭另行提起民事诉讼的，人民法院可以受理。”2006年7月26日，上海高院出台《关于刑事判决中财产刑及财产部分执行的若干意见(试行)，明确：如果刑事判决经执行后，受害人并未获得足够补偿的，则有权以侵权之诉起诉相关侵权人，主张赔偿权利。上述规定明确了两层意思：一是经过追缴或者退赔能够弥补损失，被害人向人民法院民事审判庭另行提起民事诉讼的，人民法院不予受理；二是经过追缴或者退赔仍不能弥补损失，被害人向人民法院民事审判庭另行提起民事诉讼的，人民法院可以受理。本案中，甲银行在追缴或者退赔程序尚未终结，损失尚未确定的情况下，另行提起金融诉讼，不应受理。

[作者简介]

虞恒龄，上海市第二中级人民法院民二庭助理审判员。